Vender una farmacia es un paso significativo en la vida de cualquier titular, por lo que existen numerosas consideraciones que deben abordarse para el éxito de la operación. Una de esas consideraciones es la disponibilidad jurídica del local donde está autorizada la farmacia, por lo que este artículo se centrará en los supuestos en los que el local es propiedad de un tercero ajeno a la transmisión de la farmacia.
Hay que entender que negociar un contrato de arrendamiento con la propiedad, previo a la firma del contrato de arras entre titular vendedor y comprador, es esencial para evitar atrasos o incluso la suspensión de la venta.
En muchos casos, el local donde opera la farmacia no es propiedad del dueño, sino que se dispone del local en base a un contrato de arrendamiento. Negociar un contrato de arrendamiento a largo plazo se convierte en un elemento clave para el éxito continuado de la farmacia bajo el nuevo titular.
Este contrato no solo garantiza la estabilidad a largo plazo, sino que también facilita la transmisión sin inconvenientes para el nuevo titular.
Por ello, es importante tener este aspecto controlado antes de firmar un contrato de arras con un posible comprador/a, ya que en numerosos supuestos los titulares se ven sorprendidos por las exigencias económicas o temporales, e incluso las negativas a firmar un nuevo contrato, reclamando la entrega del propio. Estas exigencias pueden retrasar, paralizar o incluso romper el acuerdo alcanzado con el comprador, lo cual resultará un factor de ventaja para la propiedad del local si el tiempo de vigencia de las arras ya ha comenzado a correr.
Es habitual que los contratos de arras se incluyan cláusulas que condicionen la venta a la obtención de un contrato de arrendamiento con un mínimo de condiciones, pudiendo resolverse el contrato de arras en caso de no cumplirse dichas condiciones, a modo ilustrativo:
- Duración de 20 años (plazo que exigen los bancos, para que sea igual a la duración de la Hipoteca)
- Alquiler de mercado, o con un tope en el incremento del alquiler.
- Inscribible en el Registro de Bienes Muebles y anotaciones marginales en el Registro de la Propiedad (exigencia del Banco)
Es importante entender que estas negociaciones suelen ser complicadas y exigentes, por lo que es crucial estar asesorado en ellas, y contar con la experiencia necesaria.
No solo resulta fundamental negociar un contrato de arrendamiento a largo plazo, sino que el valor de la renta mensual haga la actividad viable. Un alquiler muy elevado puede suponer la inviabilidad de la actividad, haciendo que ningún comprador esté dispuesto a realizar ofertas, y en el caso de presentarlas, un alquiler elevado tendrá una repercusión directa en el precio.
Por ello, La negociación inteligente y la planificación cuidadosa del contrato de arrendamiento son inversiones fundamentales en el éxito a largo plazo de cualquier venta de farmacia, por lo que abordar este aspecto crítico con la propiedad no solo garantizan una trasmisión sin problemas, sino que también construyen un futuro sólido para la farmacia y su nueva dirección.